Financiering is geen laatste stap, maar een selectiecriterium

Veel vastgoedkopers behandelen financiering als de laatste praktische stap.

Eerst zoeken ze een woning of project. Daarna volgt de bezichtiging.

Vervolgens wordt onderhandeld of gereserveerd. Pas dan gaat de vraag naar de bank of financier:

Kunnen we dit financieren?

Dat is de verkeerde volgorde.

Financiering is geen administratieve afronding van een aankoop die inhoudelijk al is besloten. Financierbaarheid bepaalt vanaf het begin hoeveel u verantwoord kunt kopen, hoeveel eigen geld beschikbaar blijft, wat de maandelijkse cashflow wordt en welke objecten helemaal niet in de selectie thuishoren.

Wie dit pas na de objectkeuze onderzoekt, probeert de financiering passend te maken bij een aankoop.

Wie het vooraf onderzoekt, gebruikt financiering om betere objecten te selecteren.

Dat verschil is fundamenteel

Een koper kan bijvoorbeeld €200.000 aan eigen middelen beschikbaar hebben en concluderen dat een aankoop van €600.000 haalbaar moet zijn.

Dat kan kloppen. Maar het is nog geen financieringsanalyse.

De echte aankoopkracht hangt ook af van:

-het financieringspercentage
-de taxatiewaarde van het object
-het inkomen en de stabiliteit daarvan
-bestaande leningen en verplichtingen
-de leeftijd van de aanvrager
-de maximale looptijd
-het rentetype
-de maandelijkse schuldendienst
-en de aankoopkosten die uit eigen middelen moeten worden betaald

De bank kijkt dus niet alleen naar hoeveel eigen geld je hebt.

Zij kijkt naar de gehele verhouding tussen koper, schuld, maandlast en onderpand.

Daarom kan iemand met veel eigen vermogen toch een beperkt financieringsvoorstel krijgen. En iemand met een sterk inkomen maar weinig vrije liquiditeit kan alsnog vastlopen op belastingen, inrichting en reserves.

Aankoopkracht is de combinatie van financiering én bruikbaar eigen vermogen.

Niet het hoogste bedrag dat theoretisch op een spreadsheet past.

Een hypotheekaanvraag is geen beoordeling van alleen de koper.

De bank beoordeelt ook het vastgoed.

Dat gebeurt onder meer via de taxatie, juridische documentatie, bestemming, verkoopbaarheid en soms het type exploitatie.

Een bank kan terughoudender zijn bij:

-een off-planproject
-een toeristisch geëxploiteerde unit
-een object met onduidelijke vergunningen
-commercieel vastgoed
-een woning met bouwkundige of juridische afwijkingen
-een zeer specifiek luxeobject
-of vastgoed met beperkte wederverkoopbaarheid

Dit betekent dat twee objecten met dezelfde verkoopprijs niet automatisch even financierbaar zijn.

Een woning van €500.000 die op €500.000 wordt getaxeerd, geeft een andere financieringsuitkomst dan een object met dezelfde koopprijs dat op €450.000 wordt gewaardeerd.

De bank rekent meestal niet simpelweg met wat koper en verkoper zijn overeengekomen. De waarde en kwaliteit van het onderpand blijven bepalend.

Een project kan aantrekkelijk worden gepresenteerd en toch financieel uit de shortlist vallen.

Dat is geen bankprobleem.

Dat is relevante selectie-informatie.

Veel kopers richten zich te sterk op het percentage dat een bank mogelijk financiert.

Stel dat een bank 70% van een relevante vastgoedwaarde wil financieren.

Dan lijkt 30% eigen inbreng voldoende.

Maar daar komen meestal nog kosten bij die niet volledig worden meegefinancierd:

-overdrachtsbelasting
-zegelrecht
-notaris en registratie
-juridische begeleiding
-taxatie
-bank- en dossierkosten
-inrichting
-renovatie
-en een reserve na aankoop

Daarom is de benodigde eigen inbreng bijna altijd hoger dan alleen het verschil tussen koopprijs en hypotheek.

Dat geldt extra bij buitenlandse aankopen. De financieringspercentages voor niet-residenten kunnen lager liggen en de documentatie-eisen hoger.

Wie alle vrije middelen inzet voor de aanbetaling, kan de woning mogelijk kopen maar houdt daarna te weinig ruimte over om haar verantwoord te bezitten.

Dat is geen sterke financieringsstructuur.

Dat is maximale leverage zonder foutmarge.

Kopers vragen vaak: "Hoeveel kan ik maximaal lenen?"

Dat is een begrijpelijke vraag, maar niet de beste vraag.

Een bankmaximum zegt wat volgens de kredietbeoordeling mogelijk is.

Het zegt niet automatisch wat verstandig is binnen je eigen plan.

Een hoge lening kan:

-je eigen inbreng verlagen
-het rendement op eigen vermogen verhogen
-meer kapitaal beschikbaar houden voor andere investeringen

Maar zij kan ook:

-de maandlast verhogen

-de cashflow verslechteren
-de gevoeligheid voor rente vergroten
-de risicobuffer verkleinen
-en de exit lastiger maken

De juiste financiering is daarom niet per definitie de hoogste financiering.

Zij moet passen bij het gebruik, de looptijd, het verwachte inkomen, de verhuurstrategie en de risico’s van het object.

Een tweede woning voor vooral eigen gebruik vraagt een andere financieringslogica dan een object dat volledig uit huurinkomsten moet worden gedragen.

Een vastgoeddeal kan vóór financiering aantrekkelijk lijken en na financiering zwak worden.

Stel dat een object jaarlijks €25.000 aan netto exploitatie-inkomsten vóór financiering oplevert.

Dat bedrag zegt nog weinig als de jaarlijkse rente, aflossing en financieringskosten samen €23.000 bedragen.

Dan blijft er nauwelijks vrije cashflow over.

Omgekeerd kan een object met een lager bruto rendement toch beter passen wanneer de financiering stabiel, betaalbaar en minder risicovol is.

Daarom moet een analyse minimaal onderscheid maken tussen:

-bruto huurinkomsten
-operationele kosten
-netto operationeel resultaat
-rente
-aflossing
-belastingen
-en vrije cashflow na financiering

Aflossing is economisch niet hetzelfde als een operationele kostenpost, omdat er schuld mee wordt afgebouwd. Maar voor je maandelijkse liquiditeit is het geld wel weg.

Een spreadsheet kan vermogensopbouw tonen terwijl je bankrekening iedere maand onder druk staat.

Beide perspectieven moeten kloppen.

Een variabele, vaste of gemengde rente verdeelt risico anders.

Bij variabele rente kan de maandlast dalen wanneer de referentierente daalt, maar ook oplopen wanneer de markt omslaat.

Een vaste rente geeft meer voorspelbaarheid, maar kan bij aanvang duurder zijn of hogere kosten bij vervroegde aflossing hebben.

Een gemengde structuur biedt tijdelijk zekerheid en daarna een variabele fase.

De relevante keuze hangt af van:

-de verwachte looptijd
-de omvang van de buffer
-de gevoeligheid van de cashflow
-de mogelijkheid om extra af te lossen
-en de geplande exit

Wie binnen vijf jaar wil verkopen, kijkt anders naar rentezekerheid dan iemand die twintig jaar wil aanhouden.

Ook hier geldt dus:

De financiering volgt niet alleen uit de deal.

De deal moet ook passen bij de financiering.

De vraagprijs is een commerciële waarde.

De taxatiewaarde is de waarde waarop een bank mede haar risico beoordeelt.

Wanneer de taxatie lager uitvalt dan de koopprijs, moet de koper het verschil meestal met extra eigen geld opvangen.

Dat heeft direct gevolgen voor:

-de eigen inbreng
-de resterende buffer
-het rendement op eigen vermogen
-en de haalbaarheid van de aankoop

Vooral bij nieuwbouw, snel stijgende markten en sterk gepositioneerde projecten kan een verschil ontstaan tussen verkoopprijs en bankwaardering.

Daarom moet je niet alleen vragen:

Kan ik 70% financieren?

Maar:

70% van welke waarde?

Dat ene verschil kan een ogenschijnlijk haalbare aankoop uit de shortlist halen.

Een bank kijkt niet geïsoleerd naar de nieuwe hypotheek.

Andere verplichtingen tellen mee:

-de hypotheek in Nederland
-autofinanciering
-persoonlijke leningen
-creditcardverplichtingen
-alimentatie
-zakelijke garanties
-en soms andere structurele lasten

Een klant met een hoog inkomen kan daardoor minder financieringsruimte hebben dan verwacht.

Omgekeerd kan het aflossen of herstructureren van een bestaande verplichting meer aankoopkracht creëren dan nog maanden zoeken naar een goedkoper object.

Dit is waarom de financieringsanalyse vóór de objectselectie hoort.

Zij laat zien waar de echte beperking zit.

Niet iedere beperking is een te hoge vastgoedprijs.

Soms zit de beperking in de bestaande balans van de koper.

Een goed financieringskader maakt de shortlist kleiner.

Dat is een voordeel.

Een object valt bijvoorbeeld af wanneer:

-de benodigde eigen inbreng de afgesproken grens overschrijdt
-de maandlast te weinig cashflow overlaat
-de taxatierisico’s te groot zijn
-het objecttype moeilijk financierbaar is
-de looptijd niet bij de strategie past
-de rentegevoeligheid te hoog wordt
-of na aankoop onvoldoende buffer overblijft

Kopers zien afvallen vaak als verlies van mogelijkheden.

In werkelijkheid is het kwaliteitscontrole.

Het doel is niet om zoveel mogelijk vastgoed te kunnen bekijken.

Het doel is om alleen vastgoed te bekijken dat financieel bij het plan past.

Financiering wordt vaak gepresenteerd als middel om een aankoop mogelijk te maken.

Maar financiering vergroot of verkleint ook risico.

Meer schuld kan het rendement op het eigen vermogen verhogen wanneer de investering goed presteert.

Maar dezelfde hefboom werkt de andere kant op bij:

-leegstand
-lagere huur
-hogere rente
-vertraging
-onverwachte kosten
-prijsdaling
-of gedwongen verkoop

Daarom moet een financieringsanalyse ook een stresstest bevatten.

Wat gebeurt er wanneer:

-de rente hoger uitvalt
-de bezetting 15% lager is
-de huur later start
-de oplevering vertraagt
-onderhoud duurder wordt
-of de verkoop langer duurt

Een deal die alleen werkt zolang niets tegenzit, is niet goed gefinancierd.

Zij is kwetsbaar gefinancierd.

De echte vraag is niet hoeveel geld je op de overdrachtsdatum nodig hebt.

De echte vraag is hoeveel geld je daarna nog beschikbaar hebt.

Een gezonde risicobuffer kan nodig zijn voor:

-maandlasten zonder huurinkomsten
-onverwacht onderhoud
-verzekering en belastingen
-inrichting
-juridische of administratieve vertraging
-wisselende bezetting
-en persoonlijke inkomensveranderingen

De omvang van die buffer hangt af van het type aankoop.

Een verhuurwoning met variabele rente en seizoensinkomsten vraagt meer liquiditeit dan een volledig afbetaalde woning voor eigen gebruik.

Daarom moet de buffer vóór objectselectie worden bepaald.

Anders wordt ieder aantrekkelijk object achteraf gebruikt om de oorspronkelijke veiligheidsmarge verder naar beneden bij te stellen.

Een online calculator of eerste banksimulatie kan nuttig zijn.

Maar het is geen definitieve kredietbeslissing.

De werkelijke beoordeling volgt pas nadat onder meer inkomen,

belastingaangiften, bankafschriften, schulden, vastgoeddocumentatie en taxatie zijn gecontroleerd.

Ook kunnen banken verschillend omgaan met:

-inkomen uit ondernemerschap
-dividend
-huurinkomsten
-tijdelijke contracten
-inkomen in een andere valuta
-pensioeninkomen
-en vermogen zonder structureel inkomen

Daarom moet onderscheid worden gemaakt tussen:

-een grove leencapaciteit
-een onderbouwde financiële vooranalyse
-een bankindicatie
-en een formeel kredietaanbod

Wie op basis van de eerste categorie al reserveert, neemt onnodig risico.

Een rationeel aankoopproces ziet er als volgt uit.

1. Bepaal het aankoopdoel

Eigen gebruik, verhuur, waardegroei, emigratie of een combinatie.

2. Breng eigen middelen en buffer in kaart

Niet alleen wat beschikbaar is, maar ook wat na aankoop beschikbaar moet blijven.

3. Analyseer de financierbaarheid

Inkomen, verplichtingen, looptijd, rente, eigen inbreng en objecttype.

4. Bepaal de maximale verantwoorde totale investering

Niet het maximale bankbedrag, maar het bedrag dat bij de strategie en risicotolerantie past.

5. Vertaal dat naar objectcriteria

Prijs, type vastgoed, regio, exploitatiemodel, taxatierisico en verkoopbaarheid.

6. Selecteer pas daarna concrete objecten

Alleen objecten die binnen het financieringskader passen, gaan door naar de inhoudelijke beoordeling en bezichtiging.

Dat is wat wij bedoelen met:

Financiering eerst.

Niet eerst lenen.

Eerst begrijpen wat financiering met de deal doet.

Financiering hoort aan het begin van de selectie.

Niet omdat iedere koper een hypotheek nodig heeft.

Ook een koper die volledig met eigen geld kan betalen, moet de alternatieven beoordelen. Misschien is gedeeltelijke financiering rationeel omdat kapitaal beschikbaar blijft. Misschien is volledig eigen geld juist verstandiger vanwege cashflow en risicotolerantie.

De vraag is dus breder dan:

Krijg je een hypotheek?

De echte vragen zijn:

-Welke structuur geeft voldoende aankoopkracht?
-Welke maandlast past bij de exploitatie?
-Hoeveel eigen geld blijft beschikbaar?
-Welke risico’s kun je opvangen?
-En welke objecten vallen daardoor af?

Financiering is daarmee geen loket na de objectkeuze.

Het is een filter vóór de objectkeuze.

Financiering is geen laatste stap, maar een selectiecriterium.

Zij bepaalt:

-je aankoopkracht
-je benodigde eigen inbreng
-je maandelijkse cashflow
-je risicobuffer
-je gevoeligheid voor tegenvallers
-en welke objecten überhaupt rationeel passen

De verkeerde volgorde is:

-object zoeken
-enthousiast worden
-reserveren
-en daarna proberen de financiering rond te krijgen

De betere volgorde is:

-doel bepalen
-financierbaarheid analyseren
-kader vastleggen
-objecten selecteren
-en pas daarna bezichtigen

Wie financiering achteraf toevoegt, zoekt geld voor een gekozen object.

Wie financiering vooraf gebruikt, kiest een beter object.

Download het Vastgoed Beoordelingsframework en toets vóór de bezichtiging of de financiering, cashflow, risico’s en exit van de deal werkelijk bij je plan passen.